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「転勤命令!その時ご所有の不動産はどうしますか??」

弊社では、この時期ご転勤で、現在お住まい中のマンション・戸建住宅を賃貸される方・売却される方のご相談を数多く承っております。「いずれ松本に戻ってくるご予定がある。」「親族に資産として残したい。」とか「賃貸して家賃収入をローン返済に充てたい。」等々、皆さん理由はさまざまですが、マンションを売却せずに、有効活用したいということで賃貸をご希望される方が多くいらっしゃいます。ここでは賃貸した場合の流れをご説明させていただきます。

①まずは査定依頼
お部屋の内部を拝見させていただき、家賃査定をさせていただきます。(現在お住まいの状態のままで大丈夫ですヨ!)
たくさんの賃貸事例・近隣相場から判断し、家賃査定させていただきます。 
ただ、日当たり・眺望・付帯設備等(エアコン・床暖房・CATV等の有無)によって査定金額は変わってきますので、一度内部を拝見させていただき、家賃査定を行っています。(お忙しい方には・・・お電話での簡易査定もおこなっています)

②賃貸募集業務の委託
場@.査定書をもとにお客様とご相談しながら下記の賃貸条件を決定し、賃借人募集業務委託契約を弊社と締結していただきます。
◎家賃・共益費・駐車場代・敷金・礼金等の金銭条件
◎入居時期・契約期間・付帯設備の条件

※この時点で!査定額がお客様のご希望金額と相違していて、賃貸に出さないという判断をされる方もいらっしゃいますので、無料査定ですから気にせずお気軽にご相談下さい!

場A.お客様のご希望に合わせた賃貸システムをお選びいただきます。
 A)入居募集業務のみ (建物・家賃管理はオーナー様にて行う)
 B)入居募集業務+建物管理(建物のクレーム対応等をオーナー様に代って弊社が行います。)
 C)入居募集業務+建物管理+家賃管理(B+オーナー様に代って家賃の代理受領及びオーナー様へのご送金・遅延した場合の催促業務等も行います。)  
 ※B・Cにつきましては別途管理委託契約を締結していただきます。
  管理委託費(月額)の目安は毎月の家賃の5%~10%程度です。

―――――さあ!募集業務の開始です!!―――――

③入居募集業務
さまざまな広告活動で入居募集業務を行います。
1. インターネット(ヤフー不動産・ハトマークサイト)への掲載
2. 当社HPへの掲載
3. 賃貸情報誌(アパネット)への掲載
4. 新聞チラシ(おうちさがし)への掲載
5. 社宅代行会社と提携し情報の提供
6. 「中信賃貸の会」他中信地区の不動産業者各社に情報の提供
7. 同マンションへの告知(お客様ご了解の場合のみです)
 広告活動については一切お客様の費用負担はございません。

④お客様のご退居
お荷物が全部搬出されたところで、リフォームの立会いを致します。
賃貸物件として貸し出す場合は、まずお部屋全体のクリーニング・畳交換が必要です。クロスの汚れ状態によってはクロス張替え等も必要です。
ご案内した際の第一印象で「きれいですね~」と言って頂けるような物件にすることが大事です!!
入居時にお部屋が汚いと退去時にリフォーム費用負担でトラブルになる原因にもなります。お客様の初期投資になりますが、この費用は必要経費としてお考え下さい。*信頼のおけるリフォーム業者さんをご紹介しています。

⑤問い合わせ・現地案内
お問い合わせのあった方を現地ご案内致します。
※基本的にお住まい中の間は内部ご案内を致しません。お客様のご了解をいただいた場合のみ、お客様お立会いのもと内部拝見させていただきます。

⑥申込・入居審査
弊社独自の入居審査を致します。(連帯保証人様確認・印鑑証明書提出・運転免許証等のご本人確認書類)最終的にお客様のご了解を頂けましたら、契約手続きに進みます。

⑦ご契約・ご入居手続き
賃貸借契約書・重要事項説明書等書類のやり取りを行います。
お客様が遠方にいらっしゃる場合は郵送で行い、ご契約金は一旦弊社で代理受領し、お客様にご送金致します。
鍵のお渡し・入居時の注意事項ご説明をお客様に代って行います。

***** 建物管理・家賃管理をご希望される場合は *******
◎管理契約の内容に従って入居立会い・ご入居後のクレーム対応・トラブル相談・対応・定期巡回等を行います。 
◎家賃管理も行う場合は家賃集金・滞納催促・お客様へのご送金・精算書のご送付等行います。

⑧ご入居

―――――入居者が決まって一安心―――――

・・・でも、いずれ退居がやってきます・・・

⑨退居立会・敷金精算
賃貸契約においてもっともトラブルになるのは、退去時のリフォーム費用の負担を貸主・借主どちらがどれだけ負担するかということです。
弊社ではお客様に代って専門スタッフによる退去立会い・点検・リフォーム費用の見積り・借主様との交渉・リフォーム工事の発注・完了確認・敷金精算業務を行います。

***ご存知ですか?「原状回復のガイドライン」って***知っていて損はありません!
敷金精算トラブルの増加にともなって国土交通省により作成された原状回復の貸主・借主の負担区分を示したものです。下記に主な負担区分を表にしましたので、ご参考ください。

■貸主負担となるもの
1. 通常の住まい方で発生するもの
家具の設置による床・カーペットのへこみ・家電製品設置による後壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)日照等自然現象によるクロス・畳の変色・フローリングの色落ち・etc…
2. 建物の構造により発生するもの
構造欠陥による畳・フローリングの色落・網入りガラスの亀裂
3. 次ぎの入居者確保のために行うもの
フローリングのワックスがけ・専門業者によるハウスクリーニング・台所やトイレの消毒・特に破損等していないものの次ぎの入居者を確保する為に行う畳替え・網戸交換・etc…

■借主負担となるもの
1. 手入れを怠ったもの・用法違反・不注意によるもの
結露を放置したことにより拡大したクロスのカビ・しみ・台所の油汚れ・冷蔵庫下のサビ跡・風呂やトイレの水垢・カビ等 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
2. 通常の使用とは言えないもの 
重量物を掛ける為に空けた壁等の釘穴・ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの・天井に直接つけた照明器具の跡等・・・

ご入居期間が長ければ長いほど自然劣化部分が多くなり、退去時のお客様ご負担分のリフォーム費用も多くなります。契約時に入居者から頂く礼金は退去時のリフォーム費用としてプールしておいたほうが得策です

⑩募集条件の確認・再募集
リフォームしたお部屋を再度賃料査定し、賃貸募集致します。これを退去するごと繰り返していきます。



―――――決まった期間だけ貸したいというお客様に―――――
「あと何年かしたら松本に戻る予定があるので、5年間だけ貸したい」というようなご希望の場合は、「定期借家」という契約期間の条件を付けた賃貸借契約を締結することも可能です。
但し、借主側からすれば契約期限には退去して、新たな賃貸物件へ借り替えしなければならないという不利な条件となります。ほとんどの賃貸借契約が、借主側から1ヶ月前に連絡すればいつでも退去できる「普通賃貸借契約」ですので、定期借家契約は借主様から敬遠されがちです。
オーナー様が定期借家契約をご希望される場合は
場@.通常の賃貸相場家賃よりも2~3割安い家賃とする
場A.礼金なしとする etc・・・
借主側にとって不利な条件を上記のようなことでカバーする必要があります。
又、法人契約の場合、定期借家契約は契約不可とする会社が多く、せっかく気に入っていただいても、契約に至らない場合もございます。



以上、ご参考になりましたでしょうか?
信州不動産マンションセンタ―では、マンションに関する”売りたい・買いたい・貸したい・借りたい・直したい”のお手伝いをしております。

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